Hus eller lägenhet
Viktigt att ha i åtanke som svensk, då bostadsmarknaden och regler skiljer sig åt;
- Fastighetsskatt gäller för både lägenheter och hus, (radhus, kedjehus etc inkluderat) och betalas årsvis.
- Fastighetsskatten har inte maxtak på motsvarande 8524 kr såsom i Sverige. Räkna med ett högre belopp om du har köpt för mer än 3M SEK för en yta över 50 kvadratmeter.
- Det finns ingen motsvarighet till Bostadsrätt utan man har Äganderätt i större utsträckning, mer i motsvarighet till samfällighet, vilket kallas Copropriété.
- Copropriété översätts till delägarskap och innebär att ägarna av bostäderna äger andelar av fastigheten, var och en omfattar en privat del och en andel av de gemensamma delarna. I avgiften ingår ibland en fastighetsskötares uppgifter. Det finns ingen styrelse utifrån medlemmar eftersom det inte är någon bostadsrättsförening som äger fastigheten.
- Copropriété kan också omfatta delar av hus, inte bara flerfamiljshus.
Priserna på fastigheter
Utropspris kan man alltid pruta ned, men om man lägger bud på utropspris ska man garanteras vinna. Pruta 7-20% beroende på region, läge och skick.
Försäljningspris är det bud som vunnit. Säkerställ innan budgivning att mäklarens arvode debiteras säljaren, det är nämligen relativt vanligt att det istället debiteras köparen.
Mäklararvoden i Frankrike är höga, oavsett typ av fastighet. Räkna med 8%.
Notaire ska ha 8-10% av köpeskillingen, varav cirka 2-4% sägs gå till lagfarten. Observera att detta belopp räknas in i din bostadsaffär utöver överenskommet pris på fastigheten.
Belåning
Vid belåning lokalt
Vad du bör tänka på om du går i köpartankar, och om du överväger att låna lokalt med fastigheten som säkerhet, som utlänning.
- Ta dialog med några banker och få koll på lånelöftet, de estimerar utifrån vad du säger att du har med dig i insats från Sverige.
- Boka visningar, granska husen och begär att ta del av Diagnostics (besiktningsunderlag) innan du går vidare med att lägga bud.
- Informera banken om att du lägger bud, processen tar nu fart.
- Tänk på att du behöver räkna med köpeskilling samt 10% utöver detta som ska gå till Notaire för avslut av affär.
- Förhandla om fastighetens pris, det finns oftast prutmån på minst 10% i Frankrike. Lägg bud (obs! Det är bindande!).
- Översätt nödvändiga svenska bankdokument, räkna med att det tar 10-20 dagar. För vissa franska banker går det bra med dokument översatta till engelska.
- Dela alla underlag med banken.
- Skriv Compromis de Vente och låt Notarien sätta igång med sin granskning. Överför 10% av köpeskillingen.
URVAL AV BANKER I FRANKRIKE
De franska bankerna kan kräva 15% av köpeskillingen i kontantinsats. Ränteläget på bolån i Frankrike är högre än det svenska. Därför är det populärt att låna på befintlig svensk fastighet i Sverige istället för att låna till fastighet lokalt i Frankrike.
FRÅN BUD TILL AFFÄR
Låneansökan som utfärdas gäller för den specifika fastigheten du budar på. Ett bud är bindande, när det accepteras och låneansökan har skickats in, ihop med en hel del papper från Sverige som ska vara översatta, sätter en Notaire igång med att gå igenom affären och finanserna. Denne tar 10% av köpeskillingen direkt när köpeavtalet signeras (Compromis de Vente) varav en del av detta belopp går till lagfarten.
Räkna med att detta arbete tar mellan en till tre månader, så det kan dröja något innan man får tillträde till fastigheten.
Belåning i Sverige eller kontant
Klart enklast för att genomföra köp är att låna i Sverige på befintlig fastighet eller ha kontanter. Då blir ingen bank involverad vid själva Notarie-arbetet med fastigheten.
Ingen svensk bank använder sig av fastigheten i Frankrike som säkerhet, så se till att ha lånelöftet på befintlig säkerhet klart vid budgivning.
Notarius publicus äger processen
En ”Notaire” involveras när bud är accepterat och alla parter rekommenderas sammanstråla för att signa köpeavtalet (Compromis de Vente). Denne tar 10% av köpeskillingen direkt när köpeavtalet signeras varav en del av detta belopp går till lagfarten.
Inom 10-14 dagar betalas också handpenning plus ett par fasta stämplingsavgifter som Notarien upplyser om, räkna med cirka 200 – 500 euro.
Sedan arbetar notarien vidare med affären och inblandade myndigheter, preliminärt datum för slutsignering kan ibland inte sättas vid signering av köpeavtalet eftersom det finns myndigheter inblandade i affären som har egna långa ledtider för att återkomma.
Men en eller två månader in i processen bör man kunna bestämma ett datum för slutsignering. För detta tillfälle kan man ge Notaire fullmakt att slutföra i det fall man själv inte kan delta.
Innan slutsignering bes man betala slutbeloppet till notariens konto, där pengarna deponeras för att distribueras på tillträdesdagen.
Dokument att ha tillhands för kontantköparen
När process med Notaire startas, se till att ha följande;
- Giltigt Pass
- Bankuppgifter (IBAN etc)
- Utdrag på engelska från Folkbokföringen