Köpa fastighet i Provence

Fastighetsinformation

Hitta objekt

1. Sök boenden på seloger.com / logic-immo.com för att få en uppskattning om vad som ligger ute i de städer man är intresserad av. Att få exakt adress går inte, och indikationer om stadsdelar och kartvyer kan avvika med flera kilometer.
2. Adresser till objekt lämnas sällan ut innan visningen sker. Det försvårar att söka objekt på distans. På plats kan man enkelt se vilka objekt som är till salu genom tydlig fysisk skyltning.
3. Kontakta mäklarna genom deras egna hemsidor, skriv på franska om objektet/mäklaren verkar rikta sig till lokalborna. Alla mäklare föredrar telefonkontakt framför mejl, räkna inte med att få snabbt svar via mejl.
4. Boka många visningar, mäklare genomför endast privata visningar av objekt. Dessvärre dyker inte alla upp på avtalad tid om man är utlänning intresserade av ett ”billigare” objekt (ifall de redan tycker sig ha tillräckligt med intresse bland fransoser). Det är ett beteende styrt av det faktum att man inte eftersträvar budgivning samt rädsla för att tala ett annat språk än modersmålet.

Hus eller lägenhet – köpa fastighet

Viktigt att ha i åtanke vid köp av hus eller lägenhet som svensk, då bostadsmarknaden och regler skiljer sig åt, oavsett och du planerar att köpa fastighet i Provence eller någon annanstans i Frankrike:

• Fastighetsskatt gäller för både lägenheter och hus, (radhus, kedjehus etc inkluderat) och betalas årsvis. Franska skattemyndigheten informeras om dig som ny ägare i samband med köpet, så fakturan brukar vanligen skickas när den ska (höst) till den franska brevlådan.
• Fastighetsskatten har inte maxtak som i Sverige. Räkna med ett högre belopp om du har köpt för mer än 3M SEK för en yta över 50 kvadratmeter.
• Tillkommer gör skatt (Taxe d’habitation) för att man har ett andra boende – résidence secondaire. Belopp baseras på storlek, läge och ansedd uthyrningsmöjlighet som bostaden har. Betalas årligen.
• Det finns ingen motsvarighet till Bostadsrätt utan man har Äganderätt i större utsträckning, mer i motsvarighet till samfällighet, vilket kallas Copropriété.
• Copropriété översätts till delägarskap och innebär att ägarna av bostäderna äger andelar av fastigheten som lägenheten (ibland också hus) är placerad i, vilket omfattar en privat del och en andel av de gemensamma delarna. I avgiften ingår ibland fastighetsskötares uppgifter. Det finns ingen styrelse utifrån medlemmar eftersom det inte är någon bostadsrättsförening, men däremot är det vanligt med årlig årsstämma där alla delägare välkomnas att ta del av planer och rösta.
• Copropriété kan också omfatta delar av hus, inte bara flerfamiljshus.
• Uthyrning av både hus och lägenhet går utmärkt att göra, här äger ma sitt boende och får göra ”vad man vill” med det. Dessutom saknar Frankrike allmännytta, det finns ytterst begränsat med hyresrätter så staten är beroende av att privatpersoner hyr ut i andra hand. Kolla upp lokala hyresregler och skatteregler för att se vad uthyrning innebär.

Priserna på fastigheter

Utropspris kan man alltid pruta ned, men om man lägger bud på utropspris ska man garanteras vinna. Pruta 7-20% beroende på region, läge och skick.

Acceptpris är det belopp som specas på annonsen. Den som erbjuder fullt pris utan att pruta har rätt att direkt få objektet, budgivning är inte vanligt förekommande.

Totalt pris för köp är dels köpeskillingen (det bud som vunnit), säkerställ innan budgivning att mäklarens arvode debiteras säljaren, det är nämligen relativt vanligt att det istället debiteras köparen. Samt också tillägg på upp till 10% för diverse kringkostnader hos jurist.

Mäklararvoden i Frankrike är höga, oavsett typ av fastighet. Räkna med 8%.

Notaire (jurist) är den som hanterar och slutför affären, mäklarens arbet eär slutfört när man signerar Compromis de Vente. Notaire tar 8-10% av köpeskillingen, varav cirka 2-4% sägs gå till lagfarten, resten är stämpelavgifter och arvode. Observera att detta belopp räknas in i din bostadsaffär utöver överenskommet pris på fastigheten.

Betalmedel

Vid belåning lokalt

Vad du bör tänka på om du går i köptankar, och om du överväger att låna lokalt med fastigheten som säkerhet, som utlänning.

1. Ta dialog med några banker och få koll på lånelöftet, de estimerar utifrån vad du säger att du har med dig i kontantinsats från Sverige. En svensk fastighet kan inte räknas in som säkerhet.
2. Banker i Frankrike tar ungefär 1% av köpeskillingen i arvode.
3. Boka visningar, granska husen och begär att ta del av Diagnostics (besiktningsunderlag) innan du går vidare med att lägga bud.
4. Informera banken om att du lägger bud, processen tar nu fart.
5. Tänk på att du behöver räkna med köpeskilling samt 10% utöver detta som ska gå till Notaire för avslut av affär.
6. Förhandla om fastighetens pris, det finns oftast prutmån på minst 10% i Frankrike. Lägg bud (obs! Det är bindande!).
7. Översätt nödvändiga svenska bankdokument, räkna med att det tar 10-20 dagar. För vissa franska banker går det bra med dokument översatta till engelska.
8. Dela alla underlag med banken.
9. Skriv Compromis de Vente och låt Notarien sätta igång med sin granskning. Överför 10% av köpeskillingen.

Från bud till affär

Låneansökan som utfärdas gäller för den specifika fastigheten du budar på. Ett bud är bindande, när det accepteras och låneansökan har skickats in, ihop med en hel del papper från Sverige som ska vara översatta, sätter en Notaire igång med att gå igenom affären och finanserna. Denne tar 10% av köpeskillingen direkt när köpeavtalet signeras (Compromis de Vente) varav en del av detta belopp går till lagfarten.

Räkna med att detta arbete tar mellan en till tre månader, så det kan dröja något innan man får tillträde till fastigheten.

Belåning i Sverige / kontantköp

Klart enklast för att genomföra köp är att låna i Sverige på befintlig svensk fastighet (eller ha kontanter). Då blir ingen fransk bank involverad vid själva Notarie-arbetet med fastigheten.

Ingen svensk bank använder sig av fastigheten i Frankrike som säkerhet, så se till att ha lånelöftet från fransk bank med säkerhet klart vid budgivning.

Notarius publicus äger processen

En Notaire involveras när bud är accepterat och alla parter rekommenderas sammanstråla för att signa köpeavtalet (Compromis de Vente). Denne tar 10% av köpeskillingen direkt när köpeavtalet signeras varav en del av detta belopp går till lagfarten.

Inom 10-14 dagar betalas också handpenning plus ett par fasta stämplingsavgifter som Notarien upplyser om, räkna med cirka 200 – 500 euro.

Sedan arbetar notarien vidare med affären och inblandade myndigheter, preliminärt datum för slutsignering kan ibland inte sättas vid signering av köpeavtalet eftersom det finns myndigheter inblandade i affären som har egna långa ledtider för att återkomma.

Men en eller två månader in i processen bör man kunna bestämma ett datum för slutsignering. För detta tillfälle kan man ge Notaire fullmakt att slutföra i det fall man själv inte kan delta.

Innan slutsignering bes man betala slutbeloppet till notariens konto, där pengarna deponeras för att distribueras på tillträdesdagen.